纷纷扰扰分层管理之管理费，谁说了算？

近年，分层物业（Strata Property）越来越普遍，除了高楼项目，有些有地物业也已经用“分层地契”的方式来处理，并在2013年分层管理法令的管辖之下。毫无疑问，分层屋主们在该法令底下是有责任缴交管理费的。

谁来规定管理费的偿还数额？

管理费的计算方式是该单位的份额单位（Share Unit）乘以管理费的单位率（Maintenance Fee Rate）。

该单位的份额，即个别单位在分层地契法令下以整数呈现的份额单位。这个数字好比屋主在这个项目所占的份额（Share Value），这个份额决定你的投票权及对共同资产的“股份”等。这个份额单位是由发展商，或接手的联合管理机构（JMB）根据分层管理法令计算出来。计算过程中会考虑的因素包括单位所占空间、是否有冷气、电梯和停车位等。

管理费的单位率（Maintenance Fee Rate），则是由联合管理机构在会员大会（General Meeting）里以多数票所通过的数额。

所以，究竟是谁来规定管理费的偿还数额呢？答案是：每名屋主在会员大会上投票而定。

尽管如此，仍可能出现单位份额计算有误，或是管理费并未经过合法大会通过的情况。届时，屋主可以向建筑物专员（COB）投诉，并呈上分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）或呈上法庭。

如果是前屋主欠下的管理费呢？

只要你是现任的屋主，就有责任偿还该单位所欠的管理费；联合管理机构有权向现任屋主追讨所累积下来的管理费。所以，买家在购买物业时，记得留意管理费是否已还清。

如果征收的不仅是管理费呢？

联合管理机构有权向屋主收取管理费、储备金（Sinking Fund）、罚款、法定利息、法定费用和一些联合管理机构已经为屋主承担的费用。

但是，联合管理机构是没有权力擅自拟定额外收费，如律师费和保险费（保险费应当出自管理费的户头）。

混合项目的窘境

混合项目（Mixed Development）指的是包含不同种类单位的项目，如商业店铺和公寓。

常见的问题是，不同种类的单位被给予不同的单位率。在最近的上诉庭判决里，联合管理机构无权为不同单位类拟定不同的单位率。但这里要注意的是，如在分层地契已经完成，并已经构成独立于发展商的管理机构（MC）下，法令明确允许会员大会为不同种类的单位拟定不同的管理费单位率。

管理费太贵了

法律会尊重多数屋主的决定。就算屋主多么不满意，或是用多么高超的经济角度分析，法庭还是不会干预联合管理机构所作出的经济判断。因此，若要改变现况，建议倾听其他屋主的声音，并从而说服大家做出改变。分层管理的概念就是基于群体居住的需求，因此大家务必要尊重和谐。