KUALA LUMPUR: Kebanyakan rumah siap tidak terjual adalah kediaman bertingkat di Kuala Lumpur, Johor dan Selangor dengan sebahagian besarnya adalah hartanah berharga RM500,000 ke atas.
Penganalisis Kenanga Investment Bank Bhd, Clement Chua, berkata meskipun data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) bagi suku pertama 2023 menunjukkan aliran menurun, ia bagaimanapun masih tinggi berbanding paras kemuncak pada 2015 hingga 2017.
"Jumlah hartanah tidak terjual termasuk unit siap dan dalam pembinaan berada pada 142,000 unit pada suku pertama daripada paras kemuncak 174,000 pada 2021.
"Jumlah ini masih tinggi, yang mana ia melembapkan harga dalam pasaran perdana dan sekunder," katanya dalam nota penyelidikan.
Chua berkata, bank pelaburan itu mengekalkan pandangan prospek sektor hartanah akan kekal mencabar di tengah-tengah kadar faedah yang lebih tinggi dan inflasi yang meningkat mengakibatkan kuasa beli barangan pengguna lebih lemah.
Tambahan pula, katanya kemampuan isi rumah akan terus terhakis seiring dengan hasrat kerajaan untuk menghapuskan subsidi petrol dan elektrik bagi golongan T20.
"Kami kekal sangat berhati-hati terhadap beberapa tahap pinjaman tinggi pemaju yang akan diterjemahkan kepada kos pembiayaan yang lebih tinggi serta potensi masalah mudah tunai dalam kitaran naik kadar faedah semasa.
"Sektor ini sudah berdepan dengan iklim operasi yang sukar, justeru pendapatan pemaju hartanah akan terus terjejas oleh leveraj kewangan yang tinggi.
"Selain itu, kami ambil perhatian bahawa pemaju yang memegang kawasan besar tanah terbiar yang diperoleh melalui pinjaman akan menyaksikan kos tanah ini meningkat melalui permodalan kos faedah yang tinggi dalam persekitaran kadar faedah semasa yang tinggi, yang menghalang daya maju komersial pelancaran masa hadapan," katanya.
Beliau berkata, perkembangan positif yang ada dalam pasaran sekarang adalah nisbah hutang isi rumah kepada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) menurun kepada kedudukan yang lebih baik sebanyak 81 peratus pada akhir 2022 daripada paras puncak 93 peratus pada 2020.
"Kadar kelulusan pinjaman untuk enam bulan pertama 2023 pulih dan kekal stabil pada kira-kira 43 peratus tetapi masih merosot berbanding 45 hingga 51 peratus yang dilihat semasa kitaran menaik pada 2011 hingga 2014.
"Kuantum pinjaman mutlak yang dipohon dan diluluskan meningkat berbanding tahap sebelum pandemik, menunjukkan bahawa bank mempunyai kapasiti untuk memberi pinjaman sementara minat membeli untuk hartanah kekal baik," katanya.
Justeru, Chua berkata faktor lokasi, saiz, reka bentuk susun atur, jenis dan titik harga menjadi penekanan kepada pemaju hartanah untuk menarik pembeli.
"Semua ini mesti dipertimbangkan sambil memastikan kos terkawal iaitu sesuatu yang kami rasa mencabar memandangkan peningkatan ketara dalam kos pembinaan sejak 2020.
"Jadi, kami berpendapat bahawa pemaju hartanah akan bergelut untuk menanggung kos pembinaan yang lebih tinggi ini, dengan kenaikan harga akan menjejaskan jualan, sekali gus meletakkan daya maju pelancaran baharu pada tahap berrisiko, atau mereka terpaksa mengorbankan margin," katanya.
Beliau menegaskan, tiada pemulihan menyeluruh sektor hartanah setakat ini.
"Kami tidak yakin bahawa kenaikan harga saham hartanah terpilih baru-baru ini boleh dikaitkan dengan pemulihan atau pemulihan yang akan berlaku) sektor hartanah, terutamanya di Johor," katanya.
